改正後の相続税対策の注意点と相続税の計算方法

相続税の税制改正について2記事を更新してきました。

今回は改正後の相続税対策の注意点と相続税の計算方法にフォーカスした内容をお届けします。

改正後の相続税対策の注意点

2021年度の相続税改正はそれほど大きなものではありませんでしたが、近年の改正内容まで含めると、相続税の対象者は確実に増えています。

わずかな金額差で相続税の対象とならないよう、また高い税率が適用されないように、改正後の相続税対策は次の点に注意してください。

生前贈与を活用する

相続財産を減らせば相続税も低くなるため、生前贈与は有効な相続税対策になります。

1年間の贈与額は110万円まで非課税になり、毎年繰り返せば1,000万円以上の非課税贈与も十分可能です。

他にも家族間の贈与に使える特例があるため、詳しい条件は税理士に尋ねてみるとよいでしょう。

生命保険を活用する

死亡保険金には「500万円×法定相続人の数」で計算される非課税枠があるため、現金や預貯金を相続するより相続税は安くなります。

一定額の貯蓄があれば、生命保険に回すことも検討してください。

小規模宅地等の特例が使える状況にする

自宅敷地の評価額が8割引きになるため、小規模宅地等の特例は強力な相続税対策になります。

ただし、基本的に同居親族が相続して住み続けることが条件になるため、自宅相続については家族同士で話し合っておく必要があるでしょう。

条件によっては別居する相続人でも特例を使えるため、自宅の評価額計算とともに税理士への相談をおすすめします。

遺言書を作成する

相続発生後にできる相続税対策もいくつかありますが、家族が詳しくなければ重い相続税が課されてしまう可能性もあります。

相続税がもっとも安くなる遺産分割方法を検討し、遺言書として残すことも有効な相続税対策になります。

相続人同士のトラブル回避にもなるため、確実な遺言書となるよう公正証書遺言にしておくとよいでしょう。

相続税をシミュレーションしておく

相続税は財産の内容や分け方、家族構成などに影響されるため、どのパターンがもっとも安くなるか、何度もシミュレーションしておく必要があります。

相続税を計算できるサイトなどを活用し、概算だけでも把握するようにしてください。

相続税の計算方法

相続税の計算はそれほど難しくないため、以下の手順で計算すれば自分で相続税を算出できるようになります。

1. 正味の遺産総額の計算
2. 課税遺産総額の計算
3. 相続税の総額を計算
4. 実際の相続割合に従った各人の相続税を計算

まず現金や預貯金などのプラス財産から借金などのマイナス財産、非課税財産などを差し引いて正味の遺産総額を計算します。

次に基礎控除を差し引いて課税遺産総額を計算し、一旦法定相続分どおりに分割したとみなして、「相続税の速算表」から各人の課税額に対する税率を適用させます。

各人の税額を合計すると相続税の総額がわかるので、最後に「相続税の総額×実際の相続割合」を計算して相続人それぞれの相続税額を算出します。

なお、相続税の速算表は国税庁ホームページを参照してください。

相続税の速算表（国税庁）

2021年度の税制改正には新型コロナウイルスの影響などもあり、極端な増税にはならなかったようです。

ただし、一部には減税と呼べる措置があるものの、特例期間の延長などが多く、コロナ禍の収束とともに打ち切られる可能性もあります。

2015年以降の状況をみても増税傾向にあるといえるため、相続税や贈与税の改正には敏感になっておくべきかもしれません。

特に相続税対策は各種特例や控除との関連が強いため、古い情報のまま対策すると却って増税になるケースもあるでしょう。

近い将来の税制にもやや不安が残るため、今後の相続税対策は税理士を交えてのプランニングをおすすめします。

近年の相続税の改正内容

前の記事では、2021年度（令和3年度）の相続税の税制改正のポイントをみていきました。

近年の相続税改正がどのようなものであったか、特に影響が大きいものをおさらいしてみましょう。

2015年1月の税制改正は「相続税の大増税」とも呼ばれ、申告件数は改正前の約2倍に増えました。

富裕層以外にも相続税がかかることになり、一部の相続税率も引き上げられましたが、一方では改正により有利になった特例や控除もあります

基礎控除額の引き下げ

相続税には基礎控除があり、一定額を相続財産から差し引いて計算します。
大多数の人は課税財産が基礎控除内に収まっていますが、2015年（平成27年）の法改正では以下のような引き下げが行なわれています。

• 2014年12月31日までの基礎控除：5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数）
• 2015年1月1日以降の基礎控除：3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

法定相続人を1人で計算すると、改正前は6,000万円、改正後は3,600万円が最小値ですから、2015年1月以降の相続税申告件数はそれまでの2倍近くになりました。

相続税率の一部引き上げ

2015年1月の税制改正では相続税率も一部変更となりました。

改正前の税率は、課税財産1億円超～3億円以下の場合が40％、3億円超は50％となっていましたが、2015年1月以降は以下のように改正されています。

• 2億円超～3億円以下：改正前40％（控除額1,700万円）、改正後45％（控除額2,700万円）
• 3億円超～6億円以下：改正前50％（控除額4,700万円）、改正後50％（控除額4,200万円）
• 6億円超：改正前50％（控除額4,700万円）、改正後55％（控除額7,200万円）

従来の相続税率は6段階でしたが、改正により8段階となり、新たに設定された税率も高くなっています。

未成年者控除や障害者控除の引き上げ

控除額が引き上げられた制度もあり、未成年者控除や障害者控除は1年あたりの控除額が6万円から10万円に引き上げられています。
特別障害者控除についても12万円から20万円に引き上げられました。

小規模宅地等の条件変更

相続時に小規模宅地等の特例を使うと、被相続人の自宅を相続した場合、一定条件を満たせば土地（敷地）の評価額が8割引きになります。
対象となる宅地面積には上限があり、法改正によって以下のように拡大されました。

• 改正前の条件：240㎡まで
• 改正後の条件：330㎡まで

上限値を超える部分は一般的な評価額になりますが、約100坪の居住用宅地が8割引きになるため、主な財産が自宅の場合には課税遺産総額が大幅減となります。

贈与税率の一部変更

2015年1月の税制改正では贈与税率にも変更があり、従来の6段階から8段階へ変更されています。

一般税率の場合、1,000万円を超える贈与税は一律50％の税率でしたが、現在は以下のように細分化されています。

• 1,000万円超～1,500万円以下：改正前50％（控除額225万円）、改正後45％（控除額175万円）
• 1,500万円超～3,000万円以下：改正前50％（控除額225万円）、改正後50％（控除額250万円）
• 3,000万円超：改正前50％（控除額225万円）、改正後55％（控除額400万円）

今回は近年の相続税の改正内容を詳しくみていきました。

次回は改正後の相続税対策の注意点や、相続税の計算方法の内容をお届けしたいと思います。

2021年度（令和3年度）の相続税の税制改正のポイント

相続税や贈与税の改正には常日頃からアンテナを張るわけにもいかないため、数年前の税制改正に気付いていないケースもあります。

また最近の税制改正といえば、2021年度の改正法案が賛成多数で成立したところであり、相続と関連深い贈与税にいくつかの改正点がありました。

生前贈与は有効な相続税対策になるため、改正内容はぜひ押さえておくべきですが、過去の税制改正もおさらいしておく必要があるでしょう。

今回は数記事に分けて、相続税対策を検討中の方や遺産相続した方の参考になるよう、相続税の改正内容や注意点をわかりやすく解説します。

2021年度（令和3年度）の相続税の税制改正のポイント

2021年度の税制改正を全体的にみると、減税措置の期間延長や適用条件の緩和などが多く、税負担を軽くする改正内容となっています。

当初は特例などの非課税枠を引き下げる予定もありましたが、前年度からの据え置きもあるため、お得な期間はもうしばらく続きそうですね。

コロナ禍の影響も考慮されているようですが、贈与関連の改正にも有利な条件があり、2021年で終了予定だった特例などが延長され、適用条件も緩和されています。

では主な改正内容について、要チェックとなるポイントをわかりやすく解説します。

住宅資金贈与の非課税措置

親族間で住宅取得資金を贈与する場合、以下の条件を満たせば最大1,500万円まで非課税贈与できる制度です。

• 父母や祖父母（直系尊属）子供や孫（直系卑属）への贈与
• 贈与年の1月1日時点において受贈者の年齢が20歳以上
• 贈与年の受贈者の合計所得が2,000万円以下
• 贈与年の翌年3月15日までに新築、取得、または増改築して居住している

2021年12月31日までの新築契約などを対象とし、当初は非課税枠引き下げの予定でしたが、前年度からの据え置きとなっています。

なお、以下は消費税10％の場合です。

• 一般住宅の非課税枠：予定額800万円、据え置き額1,000万円
• 省エネ・バリアフリー住宅：予定額1,200万円、据え置き額1,500万円

また、贈与年の受贈者の年収が1,000万円以下の場合、対象住宅の床面積の下限が50㎡から40㎡へ引き下げられています。

教育資金の一括贈与の特例

子や孫へ教育資金を一括贈与する場合、最大1,500万円までが非課税となります。
条件は以下のとおりですが、事前に教育資金口座（信託契約）を開設する必要があります。

• 教育用の資金贈与
• 父母や祖父母（直系尊属）からの贈与
• 受贈者は30歳未満の子や孫（直系卑属）
• 贈与年の前年の受贈者の所得が1,000万円以下

贈与者の死亡時に使い切れていない残額がある場合、従来は死亡前3年以内の贈与分のみ相続財産に加算していまいた。

また、孫やひ孫の相続税は2割加算されるところ、従来制度では2割加算の対象外としていました。

ところが今回の改正で3年以内の期限がなくなり、孫やひ孫の2割加算も適用されることになっています。

結婚・子育て資金贈与の特例

以下の条件で結婚資金や子育て資金を贈与する場合、1,000万円までの贈与額が非課税になります。

• 父母や祖父母（直系尊属）から子や孫（直系卑属）への贈与
• 受贈者が20歳以上50歳未満
• 贈与年の前年の受贈者の所得が1,000万円以下

2021年3月31日までの特例でしたが、今回の改正で2023年（令和3年）3月31まで2年間の延長となりました。

また、結婚・子育て資金贈与の特例も銀行に専用口座を開設しますが、贈与者が死亡した場合の残額は相続財産となるため、相続税の課税対象になります。

従来制度に相続税の2割加算はありませんでしたが、今回の改正で孫やひ孫は2割算の対象となりました。

なお、受贈者の年齢は20歳～50歳まででしたが、改正後は18歳～50歳へ拡大されています。

外国人の贈与および相続

日本に短期居住する外国人が国内で死亡した場合、あるいは贈与があった場合は、従来は国内財産、国外財産ともに相続税や贈与税の課税対象でした。

今回の改正では居住期間に関係なく、日本滞在中の外国人に相続が発生した場合や贈与があった場合、国外財産には相続税や贈与税を課税しないこととなりました。

本記事では、2021年度（令和3年度）の相続税の税制改正のポイントについてご紹介しました。

次回は近年の相続税の改正内容をみていきたいと思います。

相続した土地に隣接する地番のない土地はだれのもの？

農地転用の許可申請では、隣接する農地所有者の同意が必要です。

また、道路から隣地を通過するライフラインの配管や隣地から侵入する木の枝の除去など、隣地所有者の承諾が必要な場面は多いものです。

通常なら、所有者が不在でも、地番をもとに不動産登記簿を確認すれば所有者の氏名と住所がわかります。

一方、土地に地番がない場合はどうでしょう。

地番がなければ登記簿自体がないため、所有者を特定することすらできません。

今回のブログでは、地番のない土地の所有者や管理者はだれか、想定される所有者や管理者、相談の窓口を紹介します。

地番のない土地とは

 それぞれの土地の地番は、法務局に備え付けられている地図（公図）を見れば知ることができます。

地図上で、黒い線で囲まれた枠のなかに地番が記され、該当する地番の土地登記簿を確認すれば、所有者の氏名や住所が確認できます。

たとえば、図の赤丸で囲った262番の登記簿を取得すると、相続によって所有権を取得した方の住所氏名が記載されています。

しかしながら、地図上には地番の書かれていない、上下左右に延びる長細い土地、262番と250番に挟まれた土地には地番が書かれていないことがわかります。

このような地番の記載がない土地は、登記記録がなく、262番のように所有者を確認できる情報がありません。

【図１】公図上の地番と登記簿

地番のない土地があるとどうなる？

農地を転用して他の用途に利用したい場合は、接する土地所有者の同意の署名と押印が必要です。

また、ライフラインを敷設する場合には、公道から所有地までの間に他人の土地を使わなければならないことがあります。

隣地の樹木が生い茂って、所有地内に侵入してくる枝葉を除去したいときや工事で隣地に立ち入りたいときなども、所有者の承諾が必要です。

しかしながら、所有者が不在の場合は、地番がなければ所有者を確認しようがないため、思わぬ障害が発生する可能性があります。

地番のない土地の種類と所有者・管理者

 地番の有無は公図で確認しますが、先に確認したとおり、地番のない土地にもいくつかの種類があり、その多くは国や自治体が所有し管理しています。

以下では、地番のない土地の主な種類とその所有者・管理者について紹介します。

法定外公共物の所有者や管理者

道や水路、ため池などには地番がなく、道路法や河川法など特別な法律の対象となっていないものは、法定外公共物と呼ばれています。

法定外公共物については、2000年４月に施行された地方分権一括法によって、機能があるものは市区町村に移譲され、機能を失っているものは国が管理しています。

このため、現在も機能しているものは市区町村が所有・管理者、機能を失っているものは国有地で財務局が管理しています。

ただし、市区町村に移譲されたのちに機能を失ったものについては、市区町村の所有・管理ということになります。

つまり、相談窓口は市区町村または財務局、あるいは財務事務所になります。

なお、道路法や河川法などの対象になっている場合は、それぞれの管理者が別途定められています。

以下では、主な法定外公共物について確認しましょう。

道路

公図では「道」と書かれ、旧公図では 赤く塗られた細長い部分は、道路であることを表しています。

里道や赤線、赤道などと呼ばれます。

旧公図は、現在使用されている公図の元となっている地図で、明治時代に和紙で作成され、現在は電子データとして保管されています。

和紙公図や字限図とも呼ばれます。

図２でわかるように、旧公図は特殊な土地が色付きで描かれているため判別しやすく、このような土地を確認する際は利用価値が高いと言えます。

河川

公図では「水」、旧公図では 青く塗られた細長い部分は、普通河川であることを表しています。

水路や青線、青道などと呼ばれています。

堤防敷地

 旧公図で、ため池や水路の回りに薄墨色で塗られた部分は、堤防敷地を表しています。

ため池の場合は堤塘敷、水路の場合は土揚敷と呼ばれます。

なお、今回例示している旧公図には該当がありません。

【図２】現在の公図と旧公図（和紙公図）

脱落地

図１「公図上の地番と登記簿」にある、262番と250番に挟まれ、黒い線で囲まれた土地には地番がありません。

この場合は、登記されていない土地であることを意味しています。

明治時代に地租改正を行った際、土地は官有地と民有地に区分されたのですが、その際に区分から漏れてしまった土地で、登記されていません。

このような土地を脱落地と呼びます。

畦畔や石置など地番のない土地のほか、地番があっても登記簿の表題部に官有地や稲干場などと書かれている土地なども脱落地です。

脱落地のほとんどが国有地であり、財務局がその多くを管理しています。

したがって、相談窓口は財務局や財務事務所となります。

なお、都道府県や農林水産省、国土交通省などが管理している場合もあります。

まとめ

 公図を確認すると、思いのほか地番のない土地が存在していることがわかります。

里道や水路など法定外公共物かどうか市区町村に確認し、市区町村が所有や管理していないときは、国有地の可能性が高いと言えます。

地番のない土地であっても、市区町村や財務局は台帳で管理しているため、照会すれば管理している土地かどうかがわかります。

旧公図で色付けされている土地なら、財務局が管理する国有地であることが多いため、公図とあわせて旧公図を確認すると判断しやすいでしょう。

地番がないからといって、すぐに所有者や管理者探しを諦める必要はありません。

相続した土地に隣接している水路や里道 役目を終えているものなら購入も可能

現在も機能している里道や水路などの法定外公共物については、地方分権によって国から市町村に移譲されたため、現在では市町村が所有と管理を行っています。

このため、所有地と公道の間に里道や水路がある場合に、現在も機能しているものなら、市町村の使用許可を得れば新築や建替えが可能です。

一方、市町村の管理下にあり、公共物としての機能を失っている場合は用途廃止の申請を行う方法もあり、払い下げの可能性もあります。

しかしながら、機能を失っている法定外公共物になかには国が管理しているものもあり、この場合は市町村への申請では解決できません。

今回のブログでは、国が管理する公共物が所有地に隣接している場合に、その土地を使用したいときはどんな手続になるかについて紹介します。

「旧」法定外公共物

2000年に施行された地方分権に関する法律によって、法定外公共物は2005年３月までに国の管理を離れ、市町村に移譲されました。

しかしながら、この移譲の対象となったものは、里道や水路などの機能が現存しているもので、しかも市町村が必要としたものでした。

このため、この時点ですでに機能を有していなかった法定外公共物は、国の管理下に置かれたままになっているのです。

すでに公共物としての役目を終えていることから、旧法定外公共物と呼ばれ、財務局や財務事務所が管理する国有地です。

ちなみに、市町村の管理となったのちに機能を失ったものは、通常であればそのまま市町村が管理しています。

機能を喪失した旧法定外公共物

所有地に隣接する旧法定外公共物は購入可能

国が所有する土地のうち、普通財産に分類されているものの一部については、個人でも購入が可能です。

国有財産の購入

国有財産のうちで普通財産として分類されている土地は、特定の行政上の目的に利用されることが決まっていないもので、積極的に売却して国の収入に充てるべき財産ともされています。

ただし、誰でもすべての土地が買えるわけではありません。

単独利用が可能な未利用地

たとえば、単独で利用が可能な未利用の財産については、最低売却価格を定めたうえでの競争入札が行われます。

また、物納された土地のうち、賃借権などが設定されているものについては、権利を持っている方なら直接購入することが可能です。

単独では利用できない旧法定外公共物

機能を失っている里道や水路など旧法定外公共物のうち、単独では利用できない土地については、隣接する土地の所有者なら直接購入が可能です。

里道や水路のほか、畦畔、ため池、地番のない脱落地なども対象です。

つまり、所有地に隣接または所有地内に存在する旧法定外公共物を使用したい場合は、使用許可ではなく、購入手続きを検討することになります。

なお、国有地を貸付ける制度もありますが、対象者や利用できる期間、用途が定められているほか、対象となる物件はかなり限定的となっています。

まとめ

旧法定外公共物の購入は、土地のある地域を管轄している財務局や財務事務所が相談窓口です。

まず、市町村に法定外公共物としての機能がないことを証明してもらい、国との境界確定を行ったうえで、売買契約を締結することになります。

財務局のホームページや窓口で詳しく知ることができますが、不安な場合や時間的な余裕がない場合などは、専門家に相談してみましょう。

相続した土地に家を建てられない？公図を見たら敷地と道路の間に水路や昔の道

敷地は道路に接していなければ、家を建てることができません。

道路に接していなければ袋地で、建築基準法で定められている接道義務を満たすことができません。

袋地には通行権が認められるとはいえ、通常では徒歩など必要最小限の幅しか認められることはありません。

家を建てようとしたら、敷地と道路の間に昔の道や水路があることがわかり、このままだと工事ができないと言われてしまった。

農地を転用する場合などは、この例のように実際には見当たらないのに、公図上に道や水路の記載があることも珍しくありません。

このような道や水路は、法定外公共物として市町村が管理していることが一般的で、使用許可などを得ることによって解決できる可能性があります。

今回のブログでは、法定外公共物とは何かや使用の許可申請などについて紹介します。

法定外公共物とは

普段何気なく利用したり、お目にかかったりしている道路や用排水路、湖沼、池や沼などは公共物です。

これらの公共物も、管理の仕方で大別すると2種類に分けられます。

一つは、管理の方法などが道路法や河川法、下水道法など特別な法律によって定められている法定公共物です。

そして、もう一つは、これらの特別法の対象に該当しない、法定外公共物と呼ばれるものです。

法定外公共物としては、昔から生活道路などとして使われていた里道、田畑へ水を引くために掘られた水路や自然に発生した水路などがあります。

里道は、農道や山道、集落の中を結ぶ昔からの生活道路などだったもので、新道の開通や土砂崩れ、耕作放棄などに伴って、機能を失っているものもあります。

また、水路としては、灌漑用水路や農業排水路などが代表的です。

土地の境界がはっきりしないケースや流路が変わっているケース、実質的に機能を失っているケースも見受けられます。

所有者と管理者はだれ

以前は、法定外公共物の管理を国が行っていたものの、2000年の地方分権推進計画によって市町村に移譲されたため、基本的に所有者と管理者は市町村となっています。

どこにあるか確認する方法

法務局で入手できる公図や旧公図（和紙公図）を見ると、登記上の存在を確認することができます。

公図上では、「道」や「水」と記載され、登記された土地ではないため、地番がない無番地となっています。

また、公図を作成する元となっている旧公図を見ると、里道は赤、水路は青で着色されているため、容易にその存在を確認できます。

旧公図は、明治時代に和紙で作成されたもので、和紙公図とも呼ばれ、赤く塗られた里道は赤線、青で塗られた水路は青線などと呼ばれています。

公図で見る里道や水路

現在も機能しているかどうかの確認方法

すでに紹介したとおり、法定外公共物のなかにも現在も機能しているものと、機能を喪失して公共の用途には用いられていないものがあります。

現在も機能しているかどうかは、隣地として接している場合の対策を考えるうえで重要です。

所有・管理を行っている市町村には図面が備え付けられているため、窓口に申し出れば閲覧や図面のコピー入手も可能です。

法定外公共物の有無や機能の有無などをまとめて知ることができるため、市町村での確認が最も確実です。

ただし、担当部署は市町村によって異なるため、それぞれの窓口を確認したうえで相談に行くことがおすすめです。

そのまま使用したい場合

現在も機能している法定外公共物については、その使用を申請することによって許可を受けることが可能な制度があります。

機能を確保するために構造物を設けたりして占有することは認められないものの、機能を妨げない範囲内であれば、基本的には使用が許可されることが一般的です。

それぞれの市町村ごとに、条例などによって要件や手続きなどが定められていますので、詳しくは窓口での確認が必要です。

なお、境界確定を行うことが前提のほか、区長や自治会長、水利組合や土地改良区など水利関係者、隣接地所有者、利害関係者などの同意が必要となります。

この許可を得ることができれば、所有地と公共道路との間に水路や里道がある場合でも、新築や建て替えが可能になります。

機能を失っている場合や別の場所に移し替えたい場合

一方、すでに法定外公共物としての機能を失っている場合は、用途廃止の申請を行う方法があります。

市町村によっては、廃止が認められた場合は払い下げを受けることができることもあります。

また、機能が残っている場合でも、同じ機能を保ったまま敷地内の他の場所に移動する、付替を申請する方法もあります。

付け替えた道や水路を市町村に寄付することによって、公図上の道や水路を譲り渡してもらえるケースもあります。

まとめ

所有地と公道との間に地番のない法定外公共物が存在する場合は、所有者や管理者の許可を得ることによって利用可能となることが一般的です。

法定外公共物については市町村が管理していることが一般的ですが、国や都道府県などが管理しているケースもあります。

この場合は、基本的には財務局や財務事務所が相談窓口になりますが、都道府県や国土交通省、農林水産省などが管理していることもあります。

少々手続きが面倒になるため、不安な場合や時間を割けない場合などは専門家に相談することをおすすめします。

原野化した農地を相続したが別の用途での利用や地目変更には農地転用許可が必要？

農地を農業以外の目的で使いたい場合や農地以外の地目に変更する必要がある場合は、農地法の規制により、転用手続きが必要です。

自己所有農地でも、第三者から購入や賃借によって利用する農地でも、転用手続きを経たうえでないと農業以外の目的に供することができません。

しなしながら、以前は農地であっても、長い間耕作せずに放置されていれば、山林化や原野化することもあります。

また、はるか昔から住宅の敷地と利用してきた農地を、いまさら農地扱いすることは現実的ではないとも思えます。

では、このような場所に架線や砂防施設などを整備したいときや現況地目に合わせて宅地に変更したいときなども転用許可がいるのでしょうか。

実は、農地に該当しないと判断されると、農地法の規制を受けることがなくなるのです。

今回のブログでは、農地として復元して利用することができなくなってしまった土地を、非農地と判定してもらえる制度を紹介します。

農地をほかの用途に利用したいときの手続き

農地を転用したい場合は農地法の規制があるため、一定の要件をクリアする必要があるとともに、申請に様々な添付書類が必要になります。

自己所有の農地であれば農地法第4条許可申請、転用する目的で第三者から購入や賃借して利用する農地であれば農地法第5条許可申請が必要です。

ただし、原則として、いわゆる青地や甲種農地、第1種農地など農業での利用が優先される地域においては、転用許可を受けることは困難です。

農地とは？

農地法の規制を受けるのは、農地だけです。

登記上も現況も、地目が宅地や雑種地などに分類されている土地なら、農地法の規制を受けることはありません。

では、農地とはどのような土地を指すのでしょうか。

農地法では、農地は耕作を目的とする土地を指しています。

ここで耕作とは、労働と資本を投入して肥培管理を行って、作物を栽培することを意味しています。

つまり、耕して播種し、肥料や水分を調整し、農薬や除草など作物の生長を促す作業を行う土地が農地ということになります。

また、農地法の規制を受ける農地には、畜産業のための採草放牧地のほか、容易に復元して耕作できるような耕作放棄地も含まれます。

農地であるかどうかは、登記上の地目ではなく、実際に耕作や採草、放牧用に利用されているかどうかによって判断されます。

このため、登記上の地目が山林や原野など農地以外の土地であっても、現況が農地や採草放牧地として利用されていれば、転用には許可が必要になります。

農地法の規制を受ける農地ではないことの証明

農地は農地法の規制を受けるのに対し、現況が農地と判断されなければ、基本的に農地法の規制を受けないことになります。

相続や贈与で取得しても、長期間耕作されないまま放置されて山林化や原野化している農地では、利用価値が低く負担だけを重く感じる方も少なくありません。

また、先々代の時代から宅地として利用しているにもかかわらず、農地として登記されている場合は、売買や賃借にも不都合です。

このような農地のうち、一定の要件を満たす土地については「非農地」と判定してもらえる制度があります。

この制度によって非農地と判断された場合は「非農地証明」が発行され、他の地目への変更登記を行う際に、転用許可証と同様の証明力があります。

この制度は、市区町村ごとに設置されている農業委員会が、いわばサービスとして行っているもので、証明書は農業委員会長名で発行されます。

このため、全国一律の要件となっているわけではないものの、一般的には次のいずれかに該当する農地は非農地として判定される傾向にあります。

ただし、農地への復旧が困難で、農用地確保など農業政策の展開に支障がないことが前提になります。

・農地法が適用された1952（昭和27）年以前から非農地

・自然災害による災害地で、農地への復旧が困難と判断される土地

・青地以外で、原則として20年以上放置されて将来的にも農地として使用するのが困難な土地

手続きは、農地が所在する農業委員会に申請することになりますが、非農地となっている期間を証明する公的な書類を添付しなければなりません。

たとえば、建物の登記簿謄本や課税証明、20年以上耕作していない場合は航空写真などを添付します。

登記簿には登記の日付が記され、固定資産税は現況地目に応じて課されるため、このような書類があれば確実でしょう。

長年放置されたままの農地

まとめ

非農地化した農地を利用したい場合には、この制度が転用許可に代わる機能を果たす可能性があります。

ただし、現在は非農地化している土地でも、無断転用や植林など人為的に非農地となっているものは発行の対象になりません。

また、市区町村によって農業施策などの考え方が異なるため、非農地証明の判断が異なる傾向にあります。

該当しそうな農地を相続などによって取得した場合は、該当する市区町村の農業委員会で確認されることをおすすめします。

土地の所有権を放棄できる法律が成立！相続した田舎の土地を手放せる？

所有者がわからないまま売買や利用もできない土地が急激に増え、社会的な問題となっています。

隣地がそのような土地であれば、工事での立ち入りや配管なども承諾が得られず、建物の老朽化や草木の繁茂など迷惑を被ることにもつながります。

以前のブログ「相続した不動産の相続登記が義務化される？所有権放棄なども検討中」では、この問題解決のための検討状況について紹介しました。

今回のブログは、一連の見直しの結果、2021年4月21日に成立した所有者不明土地関連の法律の概要を紹介します。

その中でも特に、所有権を放棄できる法律について焦点を当て、相続した不要な土地を手放せるようになるかを検証します。

制度を変える背景

国土交通省が行った2017年の調査によれば、土地全体に占める所有者が不明な土地の割合は、全国で22％にも上っています。

不動産登記簿には所有者の氏名と住所が記録されているため、本来なら登記簿から所有者を探し当てることができる仕組みとなっています。

しかしながら、相続登記がなされていないことや住所が変わっても登記簿の住所を変更していないことが原因で、所有者に連絡をとれなくなっているのです。

全国で22%もある不明土地のうち、なんと66％が相続登記の未了が原因で、残りの34％が住所変更登記の未了が原因です。

所有者が亡くなっていれば戸籍をたどる必要があるものの、時間が経てば相続人の数が膨大になることも珍しくなく、全員に連絡を取ることは容易ではありません。

それに、戸籍はだれでも入手できるわけではありません。

また、所有者が転居などによって記録された住所に住んでいない場合も、住民票や戸籍の附表を入手できなければ、その先を調べようがないのです。

このような状況が生まれる背景としては、相続登記が義務ではないことが大きな要因の一つであるとして、制度を変える検討が進められてきました。

わざわざ登記しなくても相続人に不都合はなく、土地に対する執着も薄れてきているため、先祖が残した土地を相続するという意識も希薄化しつつあるようです。

このまま放置すれば、相続されないまま取り残された土地がねずみ算式に増え、今後ますます深刻化する懸念から制度改正に至ったというわけです。

相続した田舎の不動産は維持管理が課題

新しい制度のあらまし

2021年4月21日には「民法等の一部を改正する法律」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立し、同28日に公布されました。

二つの法律は、所有者不明土地の発生予防と利用円滑化の２つの面から、民事基本法制を総合的に見直すものとなっています。

一つ目の発生予防の観点からは不動産登記法が改正され、現行では任意の相続登記や住所などの変更登記の申請が義務化されます。

ただし、このような手続きについては簡素化や合理化する方策がパッケージで盛り込まれます。

また、このブログのテーマである所有権の放棄についても新たな制度が定められます。

相続などによって土地の所有権を取得した方は、法務大臣の承認が得られれば土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度です。

詳しくは後段で紹介します。

二つ目の利用円滑化の観点からは、所有者が不明な土地の管理制度を新設するとともに、共有者が不明な場合にも共有地を利用しやすい仕組みが整備されます。

また、相続開始から10年が経過した後の遺産分割については、画一的な法定相続分で簡明に行うことができる仕組みが新たに整備されることになります。

また、隣地を通過してライフラインを引き込む場合については、所有者が不明な状態でも対応できる仕組みが整備されます。

所有者不明土地の発生を予防する相続土地国庫帰属法

土地を相続することを望まない方が増えていることなどを背景として、相続した土地を手放したいと考えている方が増えています。

望まない土地を相続した方にしてみれば、所有者としての負担感だけが大きくなってしまうことが背景にあります。

このため、相続または相続人に対する遺贈に限定して、取得した土地を国に帰属させることを可能とする制度が新たに作られました。

しかしながら、管理コストを国に転嫁させるためや土地の管理をおろそかにするといったモラルハザードの発生が問題になります。

これを防止するため、手放すことができる要件を定め、法務大臣が妥当かどうかを審査する仕組みが作られることになっています。

また、費用として、審査手数料と10年分の土地管理費用を納めなければなりません。

10年分の土地管理費用としては、原野で約20万円、市街地の宅地200平方メートルで約80万円が想定されています。

つまり、この新たな制度では、手放すことができる土地に該当するかを法務大臣が審査し、承認されて費用を払えば所有権を国に渡すことができることになるのです。

手放すことできる土地の要件

土地の要件や費用の詳細については、政省令で規定するとされているものの、まだ具体的に示されるには至っていない段階です。

現在決まっている土地の一般的な要件について、例示されているものを列挙してみましょう。

・建物や通常の管理または処分を阻害する工作物などがない

・土壌汚染や埋設物がない

・崖地ではない

・権利関係に争いがない

・担保権などが設定されていない

・通路など他人によって使用されていない

なお、共有地の場合、共有者全員で申請する必要があるとされています。

これらの要件は、一般論ですが、容易に売買や賃借などの対象になりそうな条件ばかりが列挙されているようにも思われます。

つまり、買い手や借り手が容易に見つかるような土地であれば、手放したいと思うことも少ないでしょう。

また、老朽化した空き家が現存していれば除却して更地にしなければならないことも想定されます。

したがって、現在示されている土地の要件だけから考えると、不要な土地を手放すという観点からはハードルが高そうです。

まとめ

新たな法律の施行日は、公布から2年以内に政令で定めるとされています。

また、相続登記を義務化する改正については公布後3年以内、住所変更登記を義務化する改正については、5年以内に政令で定めるとされています。

ただし、現在のところ政令は定められていないため、実際の施行がいつになるか決まっているわけではありません。

このため、制度の利用を検討したい場合は、今後の政令による具体化を見守る必要があります。

詳しく知りたい方は、法務省のホームページでご確認ください。

相続した田畑の価値は？

相続や贈与によって田畑を取得することになると、どれほどの価値があるのか想像しにくいため、相続税や贈与税を心配する声が多く聞かれます。

宅地なら、路線価や固定資産税評価額をもとに評価することをご存じの方も多いことでしょう。

また、全国を対象とした公示地価が毎年公表されてメディアでも取り上げられるため、宅地価格の動向を知る機会は多いかもしれません。

一方、農地の評価額は、宅地と同様、路線価または固定資産税評価額をもとに土地の評価額を計算することになるのですが、宅地と同じではありません。

また、農地の売買事例は少ないために実勢価格を知ることは難しく、メディアでも農地価格の動向が取り上げられることは稀と言えます。

今回のブログでは、あまり知られていない、農地を評価する方法や農地価格についての最新の調査結果について紹介します。

宅地の評価

農地の評価や価格動向を紹介する前に、まず宅地の評価方法について確認しておきましょう。

宅地の評価は、路線価が設定されている地域では路線価方式、それ以外の地域では倍率方式によって計算します。

路線価方式

路線価は、相続や贈与によって取得した土地を評価する場合に基準となる価格で、毎年１月１日現在の価格として、国税庁から公表されています。

土地に面する道路ごとに、１平方メートル当たりの土地価格が決められています。

公示地価との比較では、路線価は公示価格の概ね８割程度になるよう設定されることになっています。

それぞれの宅地評価額については、路線価に土地の面積を乗じて求めることになります。

「路線価方式による土地評価額」＝「路線価」×「土地の面積」

倍率方式

路線価が決められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価する方法で計算します。

倍率については、国税庁によって地域ごと土地の種類ごとに定められています。

「倍率方式による土地評価額」

＝「固定資産税評価額」×（地域や土地の種類ごとに定められた）「倍率」

固定資産税評価額は、市町村が定める土地の評価額です。

１月１日現在の価格として定められ、３年ごとに見直されています。

この価格は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの税金を計算するための基準として利用されています。

公示地価との比較では、固定資産税評価額は公示地価の概ね７割程度になるように設定されることになっています。

農地の評価

農地を評価する場合は、市街地や市街地の周辺にあるか、それ以外の地域にあるかによって、評価方法が異なります。

市街地や市街地の周辺にある農地とは？

税務上、農地は純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地の４種類に区分されています。

都市計画法や農地法によつ区分で分け直してみると、市街化区域内にある農地は市街地農地ということになります。

また、市街地周辺農地は、市街化調整区域内にある農地のうち第３種農地に該当しています。

つまり、単純に表現すれば、農地以外への転用が可能な農地に分類されている場合は、市街地や市街地の周辺にある農地として、特別な方法で評価することになります。

市街地にある農地の評価方法

このような農地については、宅地批准方式または倍率方式によって評価額を求めます。

宅地批准方式は、宅地として造成された農地と仮定して、宅地の価格から造成費を差引いて求める方法です。

「市街地にある農地の評価額」＝「宅地の価格」―「造成費」

宅地の価格は、路線価が設定されている地域では路線価を用い、路線価の設定がない倍率方式の地域では近隣宅地の評価額を基に計算します。

近隣宅地の評価額は「宅地としての固定資産税評価額×宅地としての評価倍率」によって計算することになります。

なお、造成費については、地域ごとに定められた標準的な額が国税庁のホームページで公表されています。

市街地以外にある農地

市街地の周辺にある農地については、市街地農地として評価した額の80％として評価します。

一方、それ以外の地域については、倍率方式によって評価することになります。

農地価格の動向

農地価格については、（一社）全国農業会議所が毎年「田畑売買価格等に関する調査」を行って、公表しています。

この調査は、1956年以降毎年、全国で約１万１千地区を対象として、耕作目的の売買価格と転用目的の売買価格を調べているものです。

以下では、2021年３月26日に公表された、2020年の調査結果を紹介します。

価格と動向

市街地やその周辺を除く、純粋な農業地域における2020年の10当たり全国平均の農地価格は、標準的な田で113 万３千円、畑では83 万８千円でした。

農地の価格は、ピークとなった1994年を境に26年連続で低下しています。

ちなみに、2020年の農地価格を最高となった1994年と比べると、田は43.4％、畑は39.2％も下がったことになります。

地域別にみると、低下の幅には違いがあるものの全ての地域で低下し、特に農業が盛んな東北や九州などで低下の幅が大きくなっていることが明らかになっています。

田畑価格の推移

低下の要因

宅地や商業地などと異なり、農地の価格は立地条件や経済状況、人気などに影響されにくいと言われているものの、需要が少ないことが低下要因となっているようです。

主な要因として、買い手の減少や買い控え、農産物価格の低迷、後継者不足、労働力不足などがあげられています。

少子高齢化や都市圏への集中が進み続けている現状では、農地価格の低下に歯止めをかけるのは難しいのかもしれません。

まとめ

市街地や周辺にある農地の評価額は、造成費分を差し引くことになるものの、宅地並みに路線価で評価することにはなることを覚えておきましょう。

一方、倍率方式の場合、農地の固定資産税評価額は低めに抑えられているものの、農地の倍率は思っているより高く設定されているかもしれません。

5倍、10倍前後の倍率が設定されている地域も珍しくありません。

気になる方は、国税庁ホームページの評価倍率表（一般の土地等用）を調べておくことをおすすめします。

相続した農地を宅地化したいときに必要な書類

相続した農地,、つまり所有する農地を宅地として利用するためには、農地法４条の許可が必要です。

許可の権限を持っているのは、４ha以下の場合は基本的に都道府県知事で、農地のある市町村の農業委員会経由で申請を行います。

許可を受けるためには、２つの基準をクリアする必要があり、申請書に添付する様々な書類でそれらを証明しなければなりません。

今回のブログでは、２つの基準と農地法4条許可申請請を行うときに添付が必要な書類について紹介します。

２つの基準

 許可を得るために必要な基準は大別して、立地基準と一般基準があり、両方を満たさなければなりません。

立地基準

原則として、市町村ごとに定められている農用地区域内農地、いわゆる青地については、転用が認められません。

ただし、不定期に農用地区域の見直しが行われることもあり、申請によって除外される可能性もあるため、農業委員会に確認することが大切です。

青地に指定されていない場合、農地の区分によって許可されるかどうかが決まることになります。

農地区分には、甲種、第1種、第2種、第3種の4種類あり、甲種または第1種に該当する場合は、原則として許可されません。

これらの区分は、集団的に存在しているかどうか、土地改良事業など公共投資の対象として農業を振興すべき地域であるかどうかなどによって分けられています。

許可が得られるのは、基本的に市街地区域や市街化の傾向が顕著な地域にある、第3種農地です。

ただし、第2種農地でも、ほかの土地を選定できない事情が認められる場合は許可されることもあります。

一般基準

立地条件を満たしていることに加え、確実に転用でき、周辺農地や営農に支障がないことを証明できなければ、許可を受けることができません。

一つ目の視点は、個人住宅の新築など、申請する用途に利用されることが確実かどうかです。

たとえば、住宅を新築するために必要な資金について、住宅ローンの融資を受ける場合は、融資の見込みが立たたなければ確実とはみなされません。

また、転用する面積が適正かどうかも審査の対象です。

転用する農地は、申請どおりに利用することが基本です。

二つ目の視点は、周辺の農地での営農に支障を及ぼさないかどうかです。

宅地などとして利用することによって、周辺の農地に日照や通風などの悪影響がないことが求められます。

また、土砂の流出や崩壊など災害を発生させる恐れがないことも重要な審査のポイントとなります。

相続した農地の宅地転用

農地法第4条許可申請の添付書類

相続した農地を宅地に転用し、住宅を建設することを前提として、申請者が個人の場合に必要とされている添付書類について紹介します。

許可申請書と添付書類を提出するによって、主に一般基準を満たしていることを証明することになります。

具体的な添付書類については、ケースごとに異なることが考えられるため、それぞれの農業委員会で確認して準備するようにしてください。

土地に関する添付書類

土地に関しては、所有関係や位置を明らかにするために、登記事項証明書（全部事項証明書）、公図、案内図を添付します。

隣接して農地がある場合は、所有者の同意書を提出しなければなりません。

ただし、地上権や小作権、賃借権などに基づく耕作者がいる場合は、隣接する農地の耕作者について同意があることを証明できる書類が必要です。

工事と資金に関する添付書類

転用後の土地に建てる住宅については、平面図や立面図のほか、接する道路や用排水施設の位置を明記した配置図が必要です。

資金については、金融機関が発行する残高証明書や通帳のコピー、融資を利用する場合は融資決定通知書など融資が確実であることが証明できる書類を添付します。

その他の添付書類

所有者であることを証明するために、印鑑証明書のほか、必要に応じて住民票や戸籍謄本などを提出します。

また、それぞれの土地の状況に応じ、他の法令の許可を得る必要がある場合などは、その書面を添付します。

たとえば、土地改良区内にある場合は土地改良区の意見書などが必要です。

このような書類が必要になるかどうかは、それぞれの農地ごとに異なるため、農業委員会などでの確認が必要になります。

まとめ

農地法の許可に違反した場合や許可を得ずに転用した場合は、農地法第51条、第64条、第67条の罰則が適用される恐れがあります。

許可後の違反では、許可の取消しや条件変更、工事の停止命令、原状回復命令などの行政処分が下される恐れがあります。

許可を得ない転用については、3年以下の懲役または300万円以下の罰金もあります。

また、許可なしで住宅を建築しても、保存登記が認められないこともあり得ます。

手続きなどで不明や不安な点があれば、農地のある農業委員会や専門家に相談することをおすすめします。

グリーン住宅ポイントは相続した空き家の売却に有利！？

世界的な新型コロナウイルス蔓延のなか、リスクを避けるためにテレワークなどによる在宅勤務も定着の様相を見せています。

そのような流れの中で、首都圏から近隣の自治体や他県への転居や移住が注目を集め、メディアでも頻繁に取り上げられています。

地方にある不動産を相続した場合は、自ら利用する方法のほか、第三者に譲り渡すことができるチャンスとなるかもしれません。

今回のブログでは、2020年12月に創設されたグリーン住宅ポイント制度によって、空き家の購入にもポイントが付与されることなどを紹介します。

グリーン住宅ポイント制度

この制度は、経済回復を図るための一環として、一定の性能がある住宅の新築やリフォームに対してポイントが与えられるものです。

2020年12月15日から2021年10月31日までの、住宅の新築やリフォーム、既存住宅の購入契約が対象となります。

新築では最大40万円相当が、リフォームでは最大30万円相当のポイントがもらえ、一定要件を満たす新築住宅なら、最大100万円相当のポイントが手に入ります。。

ポイントは、商品や追加工事と交換できる金銭価値を持っています。

「既存住宅の購入」は空き家も対象になる

2019年12月14日以前に建築された住宅を、この制度の期間中に購入し、購入者が自ら居住するなら、基本的に30万ポイントがもらえます。

ただし、売買代金が税込みで100万円以上でなければ対象とならないことに注意が必要です。

住宅の要件は４つ。

いずれかに該当していればポイントの対象です。

☑　空き家バンクの登録物件

☑　東京圏の対象地域からの移住用

☑　災害リスクが高い区域からの移住用

☑　住宅の除却に伴って購入する住宅

住宅の除却に伴って住宅を購入した場合は15万ポイントもらえて、購入する住宅が4つの要件のどれかに当てはまれば、合計45万ポイントになります。

グリーン住宅ポイント制度では空き家購入もポイントの対象

ポイントの利用

発行されたポイントは、商品と交換したり、工事や販売の事業者が行うリフォームやグレードアップの追加工事代金として利用できます。

ポイントは1ポイントが1円相当で、利用は1,000ポイント単位となります。

商品としては、家電やインテリア、雑貨・日用品、地場産品、食料品・飲料、福祉・介護用品など、様々なものが対象となっています。

また、追加工事としては、ワークスペースや防音設備の設置、換気や空気浄化製品の設置、菌・ウイルス対策、停電・断水対策などの防災対策などが選択できます。

空き家バンク

所有している空き家を、制度を利用して売却したい場合は、市区町村が主体となって運営している空き家バンクに登録しておく必要があります。

制度を利用する際に、空き家バンクに登録されているかどうかは、自治体が発行する証明書によって確認されることになります。

現在は登録していない空き家でも、売買契約の時点までに登録してあれば制度を利用できるため、まだ間に合います。

ただし、空き家バンクを運営していない自治体もあるため、確認しておきましょう。

まとめ

相続などで空き家を所有している場合、自身で利用する選択肢もあります。

この場合も、このグリーン住宅ポイント制度のうち、リフォームに対するポイント付与が利用できます。

要件はあるものの、基本的に最大で30万ポイントがもらえ、若者世帯や子育て世帯なら、最大で60万ポイントもらうことも可能です。

一方、空き家バンクに登録すると、自治体によっては空き家のリフォームや家財処分費用などに対する補助を受けられるケースもあります。

利用していない空き家を所有しているなら、この機会に利用や売却を検討してみると良いかもしれません。