農地を農業以外の目的で使いたい場合や農地以外の地目に変更する必要がある場合は、農地法の規制により、転用手続きが必要です。
自己所有農地でも、第三者から購入や賃借によって利用する農地でも、転用手続きを経たうえでないと農業以外の目的に供することができません。
しなしながら、以前は農地であっても、長い間耕作せずに放置されていれば、山林化や原野化することもあります。
また、はるか昔から住宅の敷地と利用してきた農地を、いまさら農地扱いすることは現実的ではないとも思えます。
では、このような場所に架線や砂防施設などを整備したいときや現況地目に合わせて宅地に変更したいときなども転用許可がいるのでしょうか。
実は、農地に該当しないと判断されると、農地法の規制を受けることがなくなるのです。
今回のブログでは、農地として復元して利用することができなくなってしまった土地を、非農地と判定してもらえる制度を紹介します。
農地をほかの用途に利用したいときの手続き
農地を転用したい場合は農地法の規制があるため、一定の要件をクリアする必要があるとともに、申請に様々な添付書類が必要になります。
自己所有の農地であれば農地法第4条許可申請、転用する目的で第三者から購入や賃借して利用する農地であれば農地法第5条許可申請が必要です。
ただし、原則として、いわゆる青地や甲種農地、第1種農地など農業での利用が優先される地域においては、転用許可を受けることは困難です。
農地とは？
農地法の規制を受けるのは、農地だけです。
登記上も現況も、地目が宅地や雑種地などに分類されている土地なら、農地法の規制を受けることはありません。
では、農地とはどのような土地を指すのでしょうか。
農地法では、農地は耕作を目的とする土地を指しています。
ここで耕作とは、労働と資本を投入して肥培管理を行って、作物を栽培することを意味しています。
つまり、耕して播種し、肥料や水分を調整し、農薬や除草など作物の生長を促す作業を行う土地が農地ということになります。
また、農地法の規制を受ける農地には、畜産業のための採草放牧地のほか、容易に復元して耕作できるような耕作放棄地も含まれます。
農地であるかどうかは、登記上の地目ではなく、実際に耕作や採草、放牧用に利用されているかどうかによって判断されます。
このため、登記上の地目が山林や原野など農地以外の土地であっても、現況が農地や採草放牧地として利用されていれば、転用には許可が必要になります。
農地法の規制を受ける農地ではないことの証明
農地は農地法の規制を受けるのに対し、現況が農地と判断されなければ、基本的に農地法の規制を受けないことになります。
相続や贈与で取得しても、長期間耕作されないまま放置されて山林化や原野化している農地では、利用価値が低く負担だけを重く感じる方も少なくありません。
また、先々代の時代から宅地として利用しているにもかかわらず、農地として登記されている場合は、売買や賃借にも不都合です。
このような農地のうち、一定の要件を満たす土地については「非農地」と判定してもらえる制度があります。
この制度によって非農地と判断された場合は「非農地証明」が発行され、他の地目への変更登記を行う際に、転用許可証と同様の証明力があります。
この制度は、市区町村ごとに設置されている農業委員会が、いわばサービスとして行っているもので、証明書は農業委員会長名で発行されます。
このため、全国一律の要件となっているわけではないものの、一般的には次のいずれかに該当する農地は非農地として判定される傾向にあります。
ただし、農地への復旧が困難で、農用地確保など農業政策の展開に支障がないことが前提になります。
・農地法が適用された1952（昭和27）年以前から非農地
・自然災害による災害地で、農地への復旧が困難と判断される土地
・青地以外で、原則として20年以上放置されて将来的にも農地として使用するのが困難な土地
手続きは、農地が所在する農業委員会に申請することになりますが、非農地となっている期間を証明する公的な書類を添付しなければなりません。
たとえば、建物の登記簿謄本や課税証明、20年以上耕作していない場合は航空写真などを添付します。
登記簿には登記の日付が記され、固定資産税は現況地目に応じて課されるため、このような書類があれば確実でしょう。
まとめ
非農地化した農地を利用したい場合には、この制度が転用許可に代わる機能を果たす可能性があります。
ただし、現在は非農地化している土地でも、無断転用や植林など人為的に非農地となっているものは発行の対象になりません。
また、市区町村によって農業施策などの考え方が異なるため、非農地証明の判断が異なる傾向にあります。
該当しそうな農地を相続などによって取得した場合は、該当する市区町村の農業委員会で確認されることをおすすめします。
